万科等地产龙头“口风”齐变 楼市将迎量升价降

凭海临风

WIND数据统计显示，截至8月15日，以证监会行业为标准，两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告。数据显示，上市房地产公司库存整体增加明显，而现金流量则出现趋紧的迹象。分析人士认为，楼市下半年供应将明显放大，年底或将迎来成交量放大和价格下跌的局面。
　　现状
　　40家房企经营活动现金净流量- 600亿元
　　WIND统计显示，截止到2010年上半年报告期末，这40家房地产上市公司的平均资产负 债率为61 .13%，但在这40家上市公司中，资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。
　　此外，从报告期的经营活动现金流入净额来看，40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元，而去年同期则是401 .36亿元，相差超千亿元。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为- 233 .48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54 .52亿元、98 .22亿元、26.43亿元和31.46亿元。
　　从报告期投资活动现金流量净额来看，2010年上半年，这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元，而去年同期则仅为-8 .66亿元。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，由于前期拿地较多，今年上半年房地产投资增长仍然较快。广发证券房地产地产行业分析师沈爱卿也对记者表示，虽然楼市新政4月颁布后对市场造成了影响，但总体上来看，今年上半年房地产企业的新开工脚步并没有因此放缓。
　　国家统计局最新公布的数据显示，1至7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37 .2%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33 .0%。1至7月，全国房地产开发企业房屋施工面积3 2 .4 3亿 平 方 米 ， 同 比 增 长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%。
　　业内人士告诉记者，上半年开发商扩张脚步依旧，实际上有难言之隐。一方面，2008年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期，至2009年底，经历了一年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必然的选择。另一方面，随着新政的实施，政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大，由于前期拿地力度较大，这时候也不得不加大开发力度。最新消息显示，继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见，希望后者能提供开发商的名单以便监管。
　　压力
　　5545亿元存货考验资金链
　　WIND统计显示，以上40家房地产上市公司今年上半年筹资活动现金流量净额为625.86亿元，去年同期则为-21.30亿元；截止到报告期末，40家房地产公司现金及现金等价物净增加额为-5.90亿元，去年同期则为371.38亿元。
　　业内人士分析，从现金流量情况来看，上半年房企主要依赖于大量的借贷保持了高速扩张。但地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化，据央行统计数据，2010年第二季度，银行开发贷款新增量为1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。除银行贷款外，企业债、证券市场融资也比较困难，而银监会日前发布了《关于规范银信合作理财合作业务有关事项的通知》，要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，更是使得地产融资雪上加霜。
　　银河证券房地产行业分析师潘玮告诉记者，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，通过让渡一部分土地权益或在不影响控股的前提下出售一定的公司股权来获得资金。
　　开工没有放缓，融资愈加困难，而房屋的成交量也依然在底部震荡，国家统计局统计数据显示，1至7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。
　　实际上，已公布的上市公司的存货数据显示，以上公布中报的房地产企业，上半年存货总量已经达到了5545 .29亿元。其中，“万保金招”四大地产巨头上半年存货高达2845亿元，同比大幅增长55.3%，而在今年一季度末存货才增长一成有余。
　　以万科A为例，中报显示，年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25 .4%。这就意味着，在下半年，万科竣工面积将达到376万平方米，为上半年的近3倍。此外，尽管楼市整体成交量低迷，万科A仍在中报中表示，2010年的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性，公司暂无需考虑对新开工计划进行调整，开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。
　　沈爱卿表示，从目前的销售情况来看，房地产企业的库存正在缓慢回升，而资金链则出现了趋紧的迹象，预计未来房地产企业将出现更多的促销等方式来回笼资金。顾云昌则表示，目前开发商资金链上“有压力，但还不紧张”，但他预计，如果销量继续下滑，再加上开发商受到的贷款方面的限制，这种状况将在国庆前后出现变化。
　　后市
　　地产龙头“口风”齐变 楼市将迎量升价降
　　业内人士告诉记者，目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失，而地产商的这种政策“判断”或将对其下半年的销售行为产生重大的影响。“短期内看不到政策放松的可能，未来公司将加大销售力度以回笼资金。”一位上市房企的内部人士对记者表示。
　　实际上，从四大地产龙头的中报来看，这种迹象也有所显露。在对下半年房地产调控政策及楼市的整体走向上，四大地产龙头不约而同地认为，下半年楼市供应将出现较大变化。
　　万科A认为，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。而“成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企 业 面 临 一 定 库 存 压 力 和 资 金 压力。”保利地产也表示，“2009年底开始出现的供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。”
　　对于下半年的市场变化，金地集团认为，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。
　　具体到下半年的经营策略，金地集团表示，将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。招商地产也表示，短期内，公司拟采取措施，促进销售，积极优化库存结构。
　　统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53 .76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。尽管如此，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。
　　顾云昌表示，地产龙头的示范效应不可小觑，在供应量加大的情况下，加上刚性需求的入场，下半年楼市成交量有望出现回升。在价格方面，他表示，部分房价泡沫较大的城市房地产价格将继续松动，但松动幅度不会太大。