投资买房 会“一棒子打死”吗？

窗边的小豆子

今年一季度，全国楼市价格如脱缰野马，一路狂奔，涨幅惊人。记者综合北京、上海等地多家中介机构的统计显示，今年一季度部分城市的投资型购房需求超过50%。毫无疑问，投资型购房需求是这一轮房价飞涨的主要推手。
　　这种过度投资甚至投机，加剧楼市供需矛盾，推高房价，制造泡沫。“抑制投机型需求，遏制房价过快上涨”成为本轮房地产调控主要目标。今年4月，从中央到各地，都出台了一系列调控措施，重点打击投机，期望市场降温。
　　为什么中国的房地产市场会吸引这么多投资者？投资性购房是不是该“一棒子打死”？有没有更主动的方法应对楼市的过度投资？记者对这些问题进行了调查。
　　1、投资买房为何火热？
　　24岁的小徐去年刚刚大学毕业，正式到北京一家企业上班之前，小徐做的第一件事是在父母40万元首付款的支持下，买了一套一居室的房子。
　　小徐去年7月买的这套房子价值120万元，如今已经涨到近200万元。“现在看，爸妈当时的判断都是正确的，这笔投资太明智了。”小徐说，“房价再涨，我就可以把它卖了套现，换一套更大的。”
　　记者在调查中发现，并非所有的楼市投资者都是温州炒房团、山西炒房团这样资金实力雄厚的“大户”。同时，完全以投资为目的，为了炒房而炒房的投资者并不多。更多的投资者是像小徐这样的普通百姓，买房的主要目的是自住，兼顾投资理财、实现家庭财产保值增值。他们享受到房价上涨带来的收益，一旦卖房套现，就“一不小心成了投资者”。因此，到底有多少是投资型购房，无法精确计算。
　　万科集团副总裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投资型需求比例约有25%至30%，二三线城市相对比较低。“从某种程度上讲，几乎所有人买房都有一定的投资目的。”
　　“住房既是消费品也是投资品。”中国社科院金融研究所所长王国刚指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市场条件下，由于房价会处于平稳状态，住房是消费品的属性更突出。不仅用于自住，而且存在折旧，不具备投资价值。但当前以及未来一段时间，我国房地产市场将处于总体供不应求的状态，“房价长期看涨”的观念几乎深入人心，尤其是近年来涨幅较大，住房的投资价值就凸现出来。涨价预期和赚钱效应成为投资者趋之若鹜的最主要原因。
　　2、投资需求是利是弊？
　　去年下半年以来，投资性购房的剧增推高了市场需求，是导致房价过快上涨的重要原因之一。但促使老百姓投资买房的种种原因也并非没有道理。那么，客观存在的投资需求，对房地产市场而言，究竟是利大于弊，还是弊大于利？
　　链家地产副总裁林倩认为，投资购房分两种情况。一种是出于合理的财产保值增值的目的，投资购房后主要用于改善住房条件或出租，短期内不会卖。另一种则是短期炒作，频繁买卖，以在短时间内获取高额回报，实际上就是一种投机性购房行为。两者对市场造成的影响大不相同，应该区别看待。
　　“投资性购房在合理的范围内，对投资者和房地产市场都是有好处的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，对家庭而言，合理的投资需求可以实现家庭财产的保值增值，使普通百姓获得投资收益，增加财产性收入，分享经济发展的成果。一般而言，合理的投资购房持有时间至少3至5年，周期较长，不会影响市场稳定。同时，许多人投资买房后出租，增加了市场上的租赁房源，反而能促进市场的健康发展。合理的投资购房可以起到活跃市场的作用，如果一个市场完全不存在投资性需求，就会导致市场低迷。
　　短期炒作的投机性购房对市场则危害更多。“投资房地产本身无可非议，但目前我们的市场存在着过度投资，甚至是全民追逐投资，这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，我国房地产市场长期处于供不应求状态，市场供给应该主要用于满足自住型购房和少数合理的投资购房，绝不允许出现过度投资和投机。此外，投机性购房的资金量庞大，进出市场时间短，无论突然进入还是突然撤出，都会导致市场大幅波动，不利于市场稳定，必须严格限制。
　　3、投资购房该堵该疏？
　　去年底以来，中央和地方出台一系列房地产调控措施，以“坚决遏制房价过快上涨势头，抑制投机性需求”。
　　政策出台，投资者的预期也发生了改变，房价短期内不再看涨。于是，政策和预期双重影响下，4月下半月以来，各地楼市成交量出现大幅下滑。记者到北京多个售楼处和中介公司采访，销售人员均表示，目前零星成交的买房全部是为了自住，投资者几乎已经消失。同时，市场上一直传言有可能征收的房地产保有税，更如同悬在投资者头上的一把利剑，让投资者不敢妄动。
　　显然，调控政策已经在短期内起到了抑制投机的效果，但空前严厉的政策，使不少合理的投资型需求也同时被抑制。
　　6年前在北京贷款买了一套小房的刘先生打算明年结婚，计划先贷款把大一点的新房买下来，入住以后再把小房卖了。但突然提高的二套房首付，让刘先生承受不起，只得再看看，或者卖了小房先租房子住。“我买二套房虽然带有投资目的，但主要是为了改善，不应该受限制。”刘先生说。
　　“政策不应该误伤这种兼有改善和投资目的的二套房需求，更不能将投资性购房需求‘一棒子打死’，否则群众的财产性收入增长就很难实现。”顾云昌建议，无论是差别化的信贷、税收政策还是行政手段，都应当进一步细化，对自住型、投资型和投机型三种需求，出台更有针对性、更可操作的政策。鼓励和支持自住，适当引导合理的投资，严厉打击投机。
　　“房价涨得越快，投机就越多。”顾云昌表示，要真正抑制投机，仅靠提高门槛还不够，要主动出击，通过增加供给，来平衡供求关系，促使房价趋于稳定，投机者自然会退出。投机需求得到抑制，则有利于市场供求进一步趋稳，促进市场稳定，从而形成良性循环。
　　4、投资渠道何时拓宽？
　　民间资金扎堆楼市，还有一个很重要的原因就是投资渠道的缺乏。温州徐女士的购房经历就有一定的代表性。
　　“我家鞋厂现在还在开工，但不会增加投资，回笼的资金以及余钱都在我手里，由我负责买商铺什么的。”还在今年楼市调控之前，温州一家名为凯华(音)制鞋厂老板的太太徐女士透露了其购房的资金来源。在她眼里，买楼或许为资金找到了最安全的避风港。“和我类似的人挺多。我们采取短炒的做法，这样风险较低，但是这个利润还是比鞋厂要高啊。”徐女士说。
　　温州市经济学会会长马津龙告诉记者，热钱大量进入房地产市场是缺乏投资渠道的表现：“中小企业并未寻找到好的投资机会，缺乏进入渠道，垄断行业，温州民间资金无法进入。”
　　针对这种现象，温州市中小企业家协会会长周德文呼吁：“需要由政府出面鼓励大量的实业投资，因为若实业不稳则社会无法健康稳定发展，国家经济发展也将受到限制。”
　　在采访中，很多专家都表达了这样的观点：民间投资渠道过于狭窄。当前我国居民存款余额逾40万亿元，在低利率的情况下，老百姓更多选择投资。但除了楼市、股市，当前老百姓缺乏更好的投资理财渠道。相比近年来大起大落的股市，楼市的投资风险相对较低，吸引力更强。专家们表示：“在房价看涨、通胀预期、信贷宽松、缺乏投资渠道的情况下，买房成为多数人投资的首选，有一定的合理性。”
　　要防止投资过度对市场乃至经济造成危害，最根本的解决之道是增加投资渠道，避免资金扎堆于房地产。专家建议，一方面应进行金融创新，降低投资理财产品的门槛，为老百姓投资寻找新的渠道；另一方面，出台相应的鼓励和支持政策，放宽准入条件，引导民间资金进入更多实体经济领域。