打官司成物业公司“讨债”法宝

细雨轻愁

　业主因为物业公司服务不到位而拒绝交纳物业费，物业公司便以此为由将业主告上法庭。近年来，此类案件数量在我市逐年增多。今年1-8月底，市人民法院共受理物业服务合同纠纷案件213起，是2012年全年受理该类案件数量的3倍。
　　日前，针对审理过程中存在的普遍问题，市人民法院向各物业公司发出司法建议，要求改进物业服务工作。
　　业主拒交物业费成被告
　　记者了解到，在今年以来市人民法院受理的213起物业合同纠纷案中，除一例业主委员会告物业公司的案件外，其余均为物业状告业主，起诉的理由无一例外就是业主拖欠、拒交物业费。而且这些纠纷中，成批起诉的情况也比较多。
　　业主拒交物业费的理由虽然多样，但矛盾都直指物业服务不到位，有因为房子漏水而不交的，有家中发生偷窃而不交的，还有因门禁损坏未得到及时维修而不交的。
　　家住金通华府小区的金女士觉得自己这个被告当得挺冤。她承认自己确实没有交2010年5月至2011年12月的物业费，之所以不交物业费，是因为当时物业没有给她解决好问题。最终，市人民法院判决其支付3000余元的物业费。
　　“如果认定物业公司的服务达不到严重侵害业主利益或者导致小区不能正常运转的程度，原则上要支持物业公司的诉求，原因是更多地考虑到保护正常交费的业主利益。”记者发现，已经判决的案件中基本都是物业胜诉。
　　明确服务范围或可减少诉讼
　　市人民法院发出的建议中提到，物业服务合同签订时，物业公司应制作并提供详细的物业服务清单，将物业服务内容，特别是物业维修的范围、免责条款，向广大业主作详细说明。
　　“但在具体审判过程中，几乎很少有物业公司把这些服务内容向业主交代清楚的。”不少法官表示，在签订物业服务合同时，物业公司未能有效告知广大业主物业服务范围，导致广大业主对物业服务法律关系的权利义务内容并不清楚。
　　“楼上装修导致自家房屋漏水，有业主便以物业监管不善为由，不交费或者要求物业承担赔偿责任。”一位姓屈的法官举例说，“事实上，室内装修引发的后果，应该由业主本人负责，物业仅仅负有把房屋装修的禁止行为和注意事项告知业主的义务。”
　　记者了解到，如果物业公司确实存在问题，业主可依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时也可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。
　　物业公司自身也需要整改
　　“业主欠交物业费时，大部分物业公司仅发一封挂号信催交后就诉诸法院，并未与业主沟通、协商。”在采访中常有法官对记者说，有些物业公司一旦碰到业主不交物业费的情况立刻找到法院，希望法院帮助他们讨要物业费，“法院好像成了他们的讨债工具”。
　　“跟业主出现纠纷，说明物业公司在运行管理中存在不规范行为。”不少法官表示，物业公司和业主之间的矛盾并非不可调和，很多矛盾通过良性沟通是能够解决的。
　　在司法建议的条款中，有一条明确建议物业公司应当对小区公共设施进行定期检修，消除安全隐患。“在案件审理过程中经常有业主反映小区存在被盗、外来人员擅自进入小区，并以此作为拒交物业费的理由，物业服务公司应当重视安保服务工作，完善小区监控、门禁等安保设施，加大保安巡查力度。”
　　不少法官都表示，物业纠纷案件并非疑难案件，“如果物业能跟业主推心置腹，做好自己的服务，或许很多案件不用到法院诉讼，毕竟，现在大多数的物业案件都是调解解决的。”